El contrato de tiempo compartido (Segunda parte)

11/06/2013
El contrato de tiempo compartido (Segunda parte)

El marco legal

A partir del inicio de los años 90´s, algunos Estados de la República Mexicana, (Quintana Roo, Guerrero y Jalisco) incluyeron cierta regulación en leyes especiales o en sus Códigos Civiles para reglamentar la prestación del servicios de tiempo compartido, tomando en cuenta dos aspectos fundamentes que son: (i) la prohibición constitucional para que los extranjeros adquieran el dominio directo sobre bienes inmuebles en las costas (artículo 27 constitucional) y (ii) las garantías que mínimamente deben observarse quienes se dedica a prestar este servicio, principalmente en relación a los inmuebles destinados al mismo, en función y a favor de los compartidarios.

Es a partir de 1992, al entrar en vigor la ley federal sobre metrología y normalización, y con ella la posibilidad de implementar normas oficiales mexicanas, que se inician los trabajos para dotar al tiempo compartido de una regulación general aplicable en toda la República y, derivado de esa necesidad, se elaboró la Norma Oficial Mexicana NOM-029-SCFI-1993. Prácticas Comerciales - Requisitos Informativos para la Comercialización del Servicio de Tiempo Compartido. Esta norma es revisada cada cinco años de acuerdo a lo establecido en el párrafo tercero del artículo 51 de la citada ley.

En el año de 1998, se publico la NOM-029-SCFI-1998. Prácticas Comerciales - Requisitos Informativos para la Comercialización del Servicio de Tiempo Compartido y el 17 de mayo del año 2010, se publicó en el DOF la NOM-029-SCFI-2010, Prácticas Comerciales - Requisitos Informativos para la Prestación del Servicio de Tiempo Compartido, la última versión de esta regulación, que a su vez fue modificada por instancia de los prestadores de este servicio, toda vez que abría la posibilidad a que desarrollos ubicados en otro país, pudiesen comercializar en México, situación que consideraron riesgosa para los intereses de la industria nacional.

En el código civil para el estado de Jalisco, en su título noveno, que comprende del artículo 1115 al 1139, se regula el derecho de uso en tiempo compartido. Sin embargo esta reglamentación se dirige al tipo de régimen jurídico al que queda sujeta una edificación y a los bienes muebles que integran este servicio, mediante la afectación de dichos bienes y su necesaria inscripción en el Registro Público de la Propiedad, por lo que respecta a los inmuebles, para los efectos de garantizar al compartidario, que los bienes que son objeto del servicio, tendrán como destino el cumplimiento del mismo. (Artículo 1115 del CCJ).

Ahora bien, en el servicio de tiempo compartido, existen varios sujetos que participan tanto en el contrato, como en la posibilidad de que se cumpla el objeto del mismo.

Por una parte en el CCJ encontramos a los siguientes sujetos:

  • Compartidarios.- Son quienes adquieren el servicio de tiempo compartido.
  • Compartidor.- El afectante de los bienes muebles e inmuebles para cumplir con el servicio de tiempo compartido.
  • Operador.- Quien tiene el cuidado y mantenimiento del desarrollo.

Otros sujetos que refiere el CCJ son los obligados solidarios para garantizar la correcta prestación del servicio a los compartidarios. A estos sujetos hace referencia el artículo 1122 del CCJ que a la letra dice.

Artículo 1122.‑ Son responsables solidariamente en favor de los compartidarios:

Por lo que corresponde a la entrega puntual, oportuna y en buen estado del bien materia de la afectación a uso en tiempo compartido, el afectante o constituyente, el promotor, el desarrollador y el vendedor o las personas físicas o de derecho que con él hayan contratado;Respecto a la calidad y vicios ocultos en los bienes materia de la afectación; el constituyente o afectante, el operador, el constructor y los proveedores; yPor lo que se refiere al ejercicio de los derechos de los titulares de esta modalidad o compartidarios; el constituyente o afectante, y el operador.

Considero que el artículo anterior, confunde los sujetos que intervienen en el sistema de tiempo compartido, ya que en realidad participan en este proceso por parte del compartidor los siguientes sujetos:

  • El Desarrollador.- Que es quien tiene la propiedad de los bienes muebles e inmuebles que se destinan al tiempo compartido.
  • El Comercializador.- Quien es el que vende a los compartidarios las membresías de tiempo compartido.
  • El promotor.- Que es la persona que promueve la venta de membresías de tiempo compartido, conocido coloquialmente como “OPC”. (Outside Public Contac).
  • El operador.- Quien es el que presta los servicios de hospedaje, así como reservaciones y demás servicios inherentes al tiempo compartido. (Operación hotelera).
  • El administrador, quien por lo general es el desarrollador y se encarga de la administración general del desarrollo, vigila que el operador cumpla con los servicios contratados por el desarrollador o comercializador con el compartidario, así como de recibir y cobrar las cuotas de mantenimiento, el pago de las membresías cuando estas se venden a plazo y la relación con los sistemas de intercambio, así como realizar las acciones de mantenimiento necesarias para el buen funcionamiento del desarrollo. La administración puede recaer en un tercero, pero el desarrollador siempre será responsable frente al compartidario por los servicios contratados.
  • La compañía de intercambio.- Que es la que ofrece al compartidario la posibilidad de cambiar el lugar de uso de los periodos vacacionales amparados por una membresía de tiempo compartido, por convenios celebrados con los desarrollos o administradores de éstos.

La afiliación a una compañía de intercambio solo es posible siendo propietario de un intervalo vacacional en los Desarrollos Turísticos afiliados a ella y generalmente es tramitada por el Desarrollador al momento de la compra.

En la práctica, lo referido por el artículo en comento no se aplica, ya que la cadena de obligaciones solidarias entre los sujetos que refiere no existe. ¿Cómo es posible establecer una responsabilidad solidaria a favor del compartidario, entre un proveedor y el operador, por ejemplo de limpieza de ropa de cama, o de vicios en la construcción de una alberca? La responsabilidad se da entre el compartidor y el compartidario y aquellos que tienen una relación directa con aquel, por ejemplo el operador o el administrador, pero no con el compartidario, ya que a final de cuentas, el compartidor es el responsable de que la prestación del servicio se cumpla ya sea directamente o a través de terceros.



Lic. Carlos Román Hernández
Socio Director.